Darovanou nemovitost můžete po právní stránce prodat kdykoliv ihned po jejím přepisu v katastru. Klíčovou otázkou však není, kdy můžete, ale kdy se vám to vyplatí. Pokud ji prodáte příliš brzy, nevyhnete se zaplacení 15% daně z příjmu. Abyste se dani vyhnuli, musíte splnit takzvaný časový test, případně využít jednu ze zákonných výjimek, jako je například řešení vlastní bytové potřeby.
Osnova článku:
Kdy mohu z právního hlediska prodat darovaný dům či byt?
Z pohledu zákona nejste po obdržení daru vázáni žádnou čekací lhůtou. Jakmile proběhne zápis vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, stáváte se plnohodnotným majitelem a můžete nemovitost začít prodávat.
Rozhodující je ovšem daňové hledisko. Prodej bezprostředně po darování znamená, že státu odvedete 15 % ze zisku. Proto většina majitelů s prodejem čeká na splnění takzvaného časového testu, případně využívá zákonné výjimky.
Co přesně znamená časový test při prodeji nemovitosti?
Pojem časový test je v realitním a daňovém právu naprosto klíčový. Zjednodušeně řečeno jde o zákonem stanovenou minimální dobu, po kterou musíte svůj byt, dům či pozemek nepřetržitě vlastnit. Pokud tuto podmínku splníte, jste při následném prodeji plně osvobozeni od placení 15% daně z příjmu.
Jeho důležitost spočívá především v penězích. Když lhůtu dodržíte, veškerý zisk z prodeje zůstává vám a státu neodvádíte ani korunu. Pokud byste ale prodávali dříve, váš čistý zisk by podléhal zdanění, což při dnešních cenách nemovitostí může znamenat daňovou povinnost v řádech stovek tisíc korun.
Délka tohoto testu však není pro všechny stejná, protože nedávno došlo k zásadní zákonné změně. To, zda se na vás vztahuje kratší či delší lhůta, závisí výhradně na přesném datu, kdy jste nemovitost získali.
Nabytí do 31. 12. 2020 5 let Platí původní mírnější podmínky.
Nabytí od 1. 1. 2021 10 let Platí nová zpřísněná pravidla.
Pro správný výpočet je naprosto klíčové určit přesný den nabytí. Mějte na paměti, že u běžné koupě nebo darování se za tento den nepovažuje podpis smlouvy. Rozhodující je až den, kdy byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Za jakých podmínek se mohu vyhnout placení daně dříve?
Pokud nechcete nebo nemůžete čekat 5 či 10 let, zákon nabízí dvě hlavní výjimky, díky kterým se dani z příjmu vyhnete.
-
Bydliště v nemovitosti: Pokud v darované nemovitosti máte bydliště a prokazatelně tam bydlíte minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, daň neplatíte.
-
Vlastní bytová potřeba: Pokud získáte z prodeje prostředky a využijete je na řešení vlastní bytové potřeby, jste od daně osvobozeni bez ohledu na délku vlastnictví. Tuto skutečnost ale musíte předem oznámit finančnímu úřadu.
Za jakých podmínek se mohu vyhnout placení daně dříve?
Pokud nechcete nebo nemůžete čekat 5 či 10 let, zákon nabízí dvě hlavní výjimky, díky kterým se dani z příjmu vyhnete.
-
Bydliště v nemovitosti: Pokud v darované nemovitosti máte bydliště a prokazatelně tam bydlíte minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, daň neplatíte.
-
Vlastní bytová potřeba: Pokud získáte z prodeje prostředky a využijete je na řešení vlastní bytové potřeby, jste od daně osvobozeni bez ohledu na délku vlastnictví. Tuto skutečnost ale musíte předem oznámit finančnímu úřadu.
-
Z jaké částky se počítá daň při brzkém prodeji? Pokud nesplníte časový test ani výjimky, čeká vás platba daně. Neplatíte ji však z celé prodejní částky. Daň ve výši 15 % se odvádí z rozdílu mezi vaší prodejní cenou a takzvanou cenou obvyklou v době darování. Různé faktory ovlivňující cenu nemovitosti mohou způsobit, že tržní hodnota za pár let výrazně vzroste, a právě tento rozdíl zdaníte
-
Co přesně znamená vlastní bytová potřeba?
Vlastní bytová potřeba je právní termín označující situaci, kdy získané peníze použijete k zajištění svého bydlení. Typicky jde o nákup jiného bytu či domu, stavbu nové nemovitosti, nebo rekonstrukci vašeho stávajícího bydlení. Musí jít o vaše osobní bydlení, nikoliv o nákup investiční nemovitosti k pronájmu.
Hrozí nějaké riziko ze strany dárce a kdy může dar odvolat?
Přestože nemovitost již vlastníte, existuje ochranná lhůta pro dárce. Dárce má právo takzvaně odvolat dar, a to do 1 roku od darování. Může tak učinit ze dvou specifických důvodů:
-
Pro nouzi: Dárce se dostane do těžké životní situace a nemá prostředky na nutnou výživu svou nebo osob, o které je povinen se starat.
-
Pro nevděk: Obdarovaný dárci ublíží úmyslně nebo z hrubé nedbalosti (např. spáchá vůči němu trestný čin).
Z tohoto důvodu některé banky při financování takových nemovitostí vyžadují potvrzení dárce, že se práva na odvolání daru vzdává, případně čekají na uplynutí roční lhůty.
Nezbytné kroky před prodejem
Kliknutím na bod si jej odškrtnete.
-
1Zkontrolujte datum zápisu do katastru nemovitostí.
-
2Spočítejte si, zda splňujete časový test (5 nebo 10 let).
-
3Zhodnoťte, zda splňujete podmínky pro výjimky (2 roky bydliště nebo řešení bytové potřeby).
-
4Pokud plánujete využít výjimku bytové potřeby, nezapomeňte včas informovat finanční úřad.
-
5Zajistěte si znalecký posudek na „cenu obvyklou“ k datu darování, pokud musíte daň zaplatit.
-
6Ujistěte se, že uplynul 1 rok od darování (eliminace rizika odvolání daru).
-
7Zvažte spolupráci s realitní kanceláří pro maximalizaci zisku a bezpečí smluv.