Jak vybrat správnou nemovitost v roce 2026? Komplexní průvodce pro investory i rodiny

Ještě než začnete procházet realitní portály, je nezbytné si upřímně definovat primární účel nákupu, protože nůžky mezi nemovitostí pro vlastní bydlení a investičním bytem se v roce 2026 rozevřely více než kdy dříve. Zatímco u vlastního bydlení hraje prim "well-being", emoční hodnota a dlouhodobá udržitelnost rodinného rozpočtu, investiční matematika se zpřísnila. Vlivem regulací nájemního trhu a vyššího zdanění druhých nemovitostí hledají zkušení investoři specifické mikro-lokality s vysokým potenciálem růstu, které se často liší od míst, kde by sami chtěli žít. Musíte se rozhodnout: Hledáte bezpečný přístav pro rodinu, nebo maximální výnosové procento (yield) a likviditu?

• Vlastní bydlení: Prioritou je flexibilita dispozic (např. možnost home-office) a blízkost komunity.

• Investice: Klíčová je nízkonákladová údržba a poptávka po nájemním bydlení v dané oblasti (např. studentská města, technologické huby).

Na co se zaměřit při technické prohlídce:

• PENB A nebo B: Dnes již standard pro udržení hodnoty investice.

• Fotovoltaika a tepelná čerpadla: Jsou již instalovány, nebo je dům alespoň "technologicky připraven"?

• Komunitní energetika: Je nemovitost zapojena do sdílení energie v rámci čtvrti (Energy Communities)?

Proč je lokalita tak důležitá?

Poloha je v realitách stále mantrou číslo jedna, ale definice "dobré adresy" prošla v roce 2026 revolucí. Dlouhé dojíždění za prací či službami se stává ekonomicky i časově neudržitelným. Moderní kupující a nájemníci vyžadují tzv. koncept 15minutového města, kde jsou veškeré klíčové potřeby – od práce a škol přes nákupy až po lékaře a relaxaci – dostupné do čtvrt hodiny pěšky nebo na kole. Tento trend je akcelerován hybridním stylem práce, kdy lidé tráví v místě bydliště více času než kdykoli v minulosti. Lokalita bez této infrastruktury bude trpět odlivem bonitních obyvatel.

Checklist pro hodnocení lokality:

• Digitální infrastruktura: Dostupnost stabilního 5G/6G připojení a optické sítě – absolutní nutnost pro hybridní práci.

• Klimatická pohoda: Zeleň, parky a vodní prvky v okruhu 500 metrů (ochrana proti letním tepelným ostrovům).

• Sdílená ekonomika: Dostupnost hubů pro sdílenou mobilitu (carsharing, bikesharing) snižující potřebu vlastnit druhé auto.

• Územní plánování: Konkrétní plány rozvoje obce na dalších 10 let (pozor na zahušťování výstavby bez občanské vybavenosti).

Novostavba nebo Rekonstrukce

Dilema mezi koupí "na papíře" a starší zástavbou je v roce 2026 ovlivněno především cenou stavebních prací a materiálů. Zatímco novostavby nabízejí okamžitý uživatelský komfort, záruky a moderní technologie "v ceně", starší byty (tzv. second-hand) lákají na nižší vstupní cenu a často lepší polohu v centru měst. Je však nutné si uvědomit, že rekonstrukce v roce 2026 je finančně i organizačně náročný proces. Rozdíl v ceně se může rychle smazat, pokud starší nemovitost vyžaduje komplexní energetickou sanaci (zateplení, výměna oken, rozvodů), aby splňovala moderní standardy bydlení.

Nezbytné kroky před podpisem:

1. Hloubková technická inspekce: V roce 2026 standardně zahrnuje i termovizní měření a kontrolu vlhkosti.

2. Právní due diligence: Ověření přístupových cest, vlastnických vztahů a historie nabytí.

3. Finanční stress-test: Simulace růstu nákladů na energie a fond oprav v následujících 5 letech.