Jak na krátkodobý pronájem a Airbnb v Praze v roce 2026?

Krátkodobý pronájem bytu přes Airbnb je v Praze z pohledu práva ubytovací služba, ne klasický nájem^[1]. Tento jediný rozdíl rozhoduje o všem dalším. Na pravidelné ubytování hostů potřebujete živnostenské oprávnění^[2], příjem daníte jako podnikání podle paragrafu 7 zákona o daních z příjmů^[3] a za každou noc odvádíte městu poplatek z pobytu, který je v Praze 50 Kč^[4]. Od roku 2026 navíc přibývá povinná registrace v systému eTurista a evropská pravidla pro krátkodobé pronájmy. Tento článek vás provede pravidly, daněmi i ekonomikou, abyste věděli, do čeho jdete, než pověsíte první inzerát a pronajmete byt na den nebo na víkend.

Co je krátkodobý pronájem a čím se liší od běžného nájmu?

Krátkodobý pronájem je ubytování hosta na dny až týdny, typicky přes platformy jako Airbnb nebo Booking. Liší se od běžného nájmu hlavně účelem. Klasický nájem řeší bydlení nájemníka na měsíce až roky a řídí se občanským zákoníkem^[5]. Krátkodobé ubytování naopak uspokojuje přechodnou potřebu turisty nebo pracovně cestujícího.

Z toho plyne i jiná míra starostí. U nájmu předáte byt a vybíráte měsíční platby. U krátkodobého pronájmu se o byt staráte prakticky pořád, řešíte rezervace, předávání klíčů, úklid a komunikaci s hosty. Pokud teprve zvažujete, jestli byt pronajmout, přečtěte si také, na co si dát pozor při pronájmu bytu.

Je Airbnb pronájem, nebo ubytovací služba?

Airbnb je ubytovací služba, ne pronájem. Tak to opakovaně posoudily české soudy i Finanční správa^[1]. Rozhodující je, že u krátkodobého ubytování poskytujete hostům služby navíc, tedy povlečení, ručníky, mýdlo a úklid, a uspokojujete potřebu ubytování, ne potřebu bydlení.

Pro vás jako majitele to má praktický dopad. Ubytovací služba spadá pod podnikání, a má proto jiný režim daní, pojištění i poplatků než obyčejný nájem^[6]. Kdo to přehlédne, riskuje doměření daně a pokutu.

Jaký je rozdíl mezi nájmem, podnájmem a krátkodobým ubytováním?

Rozdíl je v účelu, době a v tom, kdo komu pronajímá. Nájem i podnájem slouží k bydlení, krátkodobé ubytování k přechodnému pobytu. Podnájem navíc znamená, že byt dál pronajímá sám nájemník, a potřebuje k tomu souhlas vlastníka^[5]. Přehled najdete v tabulce.

Zdroj: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník^[5]; rozhodnutí soudů ke kvalifikaci krátkodobého pronájmu^[1].

Připomeňme jednu věc, která s nájmem souvisí a u krátkodobého ubytování chybí. U běžného nájmu hraje velkou roli kauce na byt, u Airbnb ji nahrazuje předautorizace platby přes platformu.

Potřebuju na Airbnb v Praze živnostenské oprávnění?

Ano, na pravidelné krátkodobé ubytování potřebujete živnostenské oprávnění na ubytovací služby^[2]. Protože jde o podnikání, musíte se zaregistrovat jako OSVČ, a to zpravidla do deseti dnů od začátku činnosti^[6]. S živností pak souvisí i odvody na sociální a zdravotní pojištění, které u nájmu neplatíte.

Jak se daní příjem z krátkodobého pronájmu?

Příjem z krátkodobého pronájmu daníte jako příjem z podnikání podle paragrafu 7 zákona o daních z příjmů^[3]. Sazba daně je 15 %, u vysokých příjmů 23 %. Výdaje můžete uplatnit paušálem ve výši 60 % z příjmů, pokud máte živnostenské oprávnění. To je zásadní rozdíl proti nájmu podle paragrafu 9, kde je paušál jen 30 % a neplatíte pojistné.

Zdroj: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů^[3]; informace Generálního finančního ředitelství^[6].

Kdy se platí DPH u Airbnb a co je identifikovaná osoba?

S DPH se potkáte hned na začátku, i jako drobný pronajímatel. Jakmile poprvé přijmete službu od zahraniční platformy typu Airbnb, máte povinnost přihlásit se na finančním úřadu jako identifikovaná osoba, a to do 15 dnů^[7]. Z provize, kterou si platforma strhává, pak odvádíte DPH. Jako identifikovaná osoba nemáte nárok na odpočet a nepodáváte kontrolní hlášení, jen měsíční přiznání za měsíce, kdy jste provizi zaplatili^[7].

Samotná ubytovací služba má sníženou sazbu DPH 12 %. Tu začnete účtovat hostům až ve chvíli, kdy se stanete plátcem DPH po překročení zákonného obratu^[7].

Co je poplatek z pobytu a kolik dělá v Praze?

Poplatek z pobytu je místní poplatek za přechodné ubytování, který platí host a vy ho jako ubytovatel vyberete a odvedete městu^[4]. V Praze je sazba 50 Kč za osobu a každou započatou noc, což je zákonné maximum^[8]. Poplatek odvádíte na příslušnou městskou část do 15. dne následujícího měsíce a týká se hostů ubytovaných nejvýše na 60 nocí^[4].

Co přináší systém eTurista v roce 2026 a 2027?

eTurista je nový centrální registr ubytování a hostů, který v Česku zavádí novela zákona o cestovním ruchu^[9]. Pro majitele to znamená jedno hlavní pravidlo. Pokud pronajímáte přes platformy, budete muset byt zaregistrovat a získat registrační číslo, které pak uvedete u každého inzerátu. Systém zároveň automaticky sdílí data s finanční správou, policií i obcemi.

Zdroj: zákon č. 159/1999 Sb. ve znění novely zavádějící eTuristu, podle schváleného harmonogramu^[9].

Co mění evropské nařízení o krátkodobých pronájmech?

Evropské nařízení 2024/1028 sjednocuje sběr dat o krátkodobých pronájmech v celé Evropské unii a použije se od 20. května 2026^[10]. Platformám ukládá, aby pravidelně předávaly úřadům údaje o počtu nocí, hostů a nabídek. Ubytovatelé budou u všech nabídek povinně uvádět své registrační číslo. Cílem je, aby města lépe viděla, jak krátkodobé pronájmy dopadají na bytový fond a ceny nájmů^[10].

Může mi SVJ nebo soused zakázat pronájem na Airbnb?

Plošný zákaz ve stanovách neprojde. Nejvyšší soud rozhodl, že společenství vlastníků nemůže ve stanovách zakázat ani omezit krátkodobé pronájmy jednotlivých bytů, protože jeho působnost se týká správy domu a společných částí, ne nakládání s cizím bytem^[11]. Sousedé se ale nebrání nadarmo. Pokud byste provozem hosta zásadně narušovali klid a pořádek v domě, krajním řešením může být i nucený prodej jednotky po písemné výstraze^[11].

Vyplatí se krátkodobý pronájem víc než dlouhodobý nájem?

Krátkodobý pronájem může vydělat víc za noc, ale rozdíl po nákladech bývá menší, než to vypadá. Dlouhodobý nájem v Praze vynáší hrubě zhruba 3,7 až 4,3 % ročně a průměrné nájemné se pohybuje kolem 400 Kč za metr čtvereční, tedy u bytu 60 m² okolo 24 000 Kč měsíčně^[12]. Pokud kupujete byt právě kvůli pronájmu, zvažte i to, jestli se vyplatí investovat do bytu v Praze. U Airbnb proti vyšší ceně za noc stojí kolísavá obsazenost, provize platformy, úklid, poplatek z pobytu a vyšší zdanění.

Zdroj: tržní analýza nájemného a výnosů v Praze 2025^[12]; zákon o daních z příjmů^[3].

Jak vypadá trh krátkodobých pronájmů v Praze?

Trh je velký, komerční a silně soustředěný do centra. V Praze je podle analýz přibližně 10 000 až 12 000 aktivních jednotek, před pandemií jich bylo až 14 000^[14]. Na jednoho hostitele připadá 2,8 jednotky a téměř 80 procent nabídek provozují takzvaní multihostitelé se dvěma a více byty^[14]. Poptávka přitom roste, v roce 2025 se v Praze ubytovalo 8,27 milionu hostů, nejvíce v historii^[13].

Zdroj: Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy^[14]; data.praha.eu^[15]; Český statistický úřad^[13].

Jak začít s krátkodobým pronájmem bytu v Praze?

Začněte papíry, ne fotkami bytu. Nejdřív si vyřiďte živnostenské oprávnění a registraci OSVČ, pak přihlášení jako identifikovaná osoba k DPH a od roku 2026 registraci v eTuristě. Teprve potom řešte vybavení, focení a cenu za noc. Ve zkratce takto.

• Vyřiďte živnostenské oprávnění na ubytovací služby a registraci OSVČ^[2]
• Přihlaste se jako identifikovaná osoba k DPH do 15 dnů od první provize platformě^[7]
• Zaregistrujte byt v eTuristě a získejte registrační číslo do inzerátu^[9]
• Nastavte výběr a odvod poplatku z pobytu 50 Kč za noc^[4]
• Ověřte si pravidla domu, i když SVJ pronájem plošně zakázat nemůže^[11]

Pokud chcete byt naopak nabídnout připravený k provozu, podívejte se, jak vypadají byty ke krátkodobému pronájmu v naší nabídce.

Časté otázky

Musím mít na Airbnb v Praze živnostenské oprávnění?

Ano. Pravidelné krátkodobé ubytování je podnikání, takže potřebujete živnostenské oprávnění na ubytovací služby a registraci OSVČ^[2]. Bez něj riskujete pokutu i doměření daně^[6].

Kolik je v Praze poplatek z pobytu?

Padesát korun za osobu a každou započatou noc. Jde o zákonné maximum a Praha ho využívá^[8]. Poplatek vyberete od hosta a odvedete městské části do 15. dne dalšího měsíce^[4].

Od kdy platí registrace v systému eTurista?

Od roku 2026. Podle schváleného harmonogramu se eTurista spouští 1. července 2026 a povinná registrace platí od 1. října 2026, kdy budou platformy vyžadovat registrační číslo v inzerátech^[9].

Může mi SVJ zakázat krátkodobý pronájem bytu?

Plošně ne. Nejvyšší soud rozhodl, že společenství vlastníků nemůže ve stanovách zakázat krátkodobé pronájmy jednotlivých bytů^[11]. Při zásadním narušování klidu v domě ale existují krajní řešení^[11].

Je výhodnější Airbnb, nebo dlouhodobý nájem?

Záleží na lokalitě a čase. Dlouhodobý nájem v Praze vynáší hrubě zhruba 3,7 až 4,3 % ročně při nízké pracnosti^[12]. Airbnb umí vydělat víc za noc, ale po provizích, poplatcích a vyšším zdanění se rozdíl zmenšuje^[3].

Co hrozí, když příjem z pronájmu nepřiznám?

Doměření daně s penále a pokutou. Finanční správa data o ubytování přes platformy získává a od plného provozu eTuristy je bude dostávat automaticky^[6][9].

Použité zdroje a literatura