Pokud nájemník neplatí, musíte jednat okamžitě. Nejprve ho kontaktujte pro přátelské vyřešení situace a zjištění důvodů. Jestliže dluh trvá, zašlete doporučenou předžalobní výzvu s dodatečnou lhůtou. Při dluhu přesahujícím tři měsíce máte právo na okamžitou výpověď bez výpovědní doby. Pokud nájemce byt neopustí ani po výpovědi, je nutné podat žalobu na vyklizení. Nikdy však sami neměňte zámky ani neodpojujte energie, neboť tím porušujete zákon.
První kroky při zjištění dluhu na nájemném
Vaším prvním úkolem je zahájit komunikaci ihned po zjištění chybějící platby. Často se může jednat pouze o zapomnětlivost nebo chybu v bankovním trvalém příkazu. Krátký telefonát nebo zpráva mnohdy problém vyřeší bez nutnosti dalších právních kroků. Pokud se nájemník dostal do dočasné finanční tísně, můžete se zkusit dohodnout na splátkovém kalendáři.
Náležitosti písemné upomínky k úhradě
Pokud neformální domluva selže, musíte zaslat oficiální písemnou výzvu k úhradě. Tento dokument vždy posílejte doporučeně s dodejkou, abyste měli v rukou důkaz pro případný soudní spor. Ve výzvě jasně specifikujte dlužnou částku a stanovte náhradní lhůtu k jejímu zaplacení. Tato dodatečná lhůta by měla být přiměřená a obvykle se pohybuje v rozmezí deseti až patnácti dnů.
-
Kdy platí tříměsíční výpovědní doba? Tento typ výpovědi můžete využít v případě, že nájemník hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Typicky jde o situace, kdy nájemce dluží nájemné, ale celková suma dluhu ještě nedosáhla výše tří měsíčních nájmů. Výpovědní doba začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi.
-
Kdy lze uplatnit okamžitou výpověď?
Jde o nejradikálnější řešení, které zákon umožňuje. K tomuto kroku můžete přistoupit ve chvíli, kdy nájemce dluží nájemné a poplatky za služby za dobu alespoň tří měsíců. Před podáním této okamžité výpovědi však musíte nájemce prokazatelně vyzvat k nápravě a upozornit ho na možný následek ukončení nájmu.
Druhy výpovědi dle výše dluhu
Zákon rozlišuje dva druhy výpovědi podle závažnosti dluhu. Je důležité zvolit ten správný typ, aby byla výpověď platná.
- Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou se dává při hrubém porušení povinností
- Okamžitá výpověď bez výpovědní doby je možná při dluhu za tři měsíce
Finanční nároky pronajímatele a sankce
Kromě dlužného nájemného máte právo požadovat také úrok z prodlení. Ten začíná nabíhat od šestého dne po splatnosti nájemného. Výše úroku z prodlení je stanovena nařízením vlády a odvíjí se od repo sazby České národní banky.
Čerpání kauce na úhradu dluhu
Jistota neboli kauce slouží právě k pokrytí případných dluhů. Pronajímatel může dlužnou částku jednostranně započíst proti složené kauci. O tomto kroku musíte nájemníka písemně informovat. Následně máte právo po nájemníkovi požadovat, aby čerpanou kauci doplnil do původní výše.
Jak řešit situaci, když nájemník odmítne vystěhování?
Pokud nájemník ignoruje platnou výpověď a nadále byt užívá, dostáváte se do složité situace. Byt užívá neoprávněně, ale vy ho nemůžete vystěhovat silou.
Žaloba na vyklizení nemovitosti
Jedinou legální cestou je podání žaloby na vyklizení bytu u příslušného soudu. Musíte počítat s tím, že soudní řízení může trvat několik měsíců. Teprve po vydání pravomocného rozsudku se můžete obrátit na exekutora, který zajistí nucené vyklizení nemovitosti.
Proč nevyměňovat zámky a neodpojovat energie?
Tyto postupy jsou striktně zakázané. Pokud byste vyměnili zámky nebo odpojili energie, dopouštíte se trestného činu narušování domovní svobody nebo útisku. Nájemník by na vás mohl podat trestní oznámení a vy byste čelili hrozbě trestu, přestože on dluží vám.
Nezákonné postupy a rizika pro majitele
Mnoho majitelů se v zoufalství dopouští chyb, které je mohou stát nemalé peníze nebo vést k trestnímu stíhání. Následující kroky jsou nezákonné.
- Výměna zámků bez souhlasu nájemníka
- Odpojení elektřiny, vody nebo plynu
- Vystěhování věcí nájemníka na chodbu nebo ulici
- Násilný vstup do bytu
Prevence a ochrana pro budoucí vztahy
Nejlepší obranou je kvalitní prevence a dobře sepsaná nájemní smlouva.
Význam exekutorské doložky
Exekutorská doložka se svolením k přímé vykonatelnosti je nejefektivnější nástroj ochrany pronajímatele. Sepisuje se formou notářského zápisu. Pokud nájemník přestane platit nebo se neodstěhuje, nemusíte absolvovat zdlouhavé soudní řízení. S touto doložkou můžete jít rovnou za exekutorem, což celý proces vyklizení výrazně urychlí.
Často kladené dotazy
-
Mohu nájemníkovi odpojit elektřinu když neplatí? Ne, odpojení energií je nezákonné a může být posouzeno jako trestný čin útisku.
-
Jak dlouho trvá soudní vystěhování nájemníka?
Soudní řízení o vyklizení bytu může trvat šest měsíců až dva roky v závislosti na vytíženosti soudu a obraně nájemníka.
-
Kdy mohu použít kauci na zaplacení dluhu?
Kauci můžete započíst okamžitě, jakmile vznikne splatný dluh na nájemném nebo službách.
-
Co dělat když si nájemník nepřebírá poštu? Výpověď nebo výzvu zašlete s dodejkou. Dle zákona se písemnost považuje za doručenou desátým dnem uložení na poště i když si ji nájemník nevyzvedne.